Es tan aberrante el negocio que hacen con un ciudadano
Publicado: 07 Dic 2013, 10:10
Hola, me gustaría saber vuestra opinión de un sencillo análisis que he hecho de un caso de un hipotecado cercano a mi, víctima de una hipoteca basura.
Se concedió una hipoteca de un piso valorado en 285.000 €
Durante 7 años ha pagado al banco: 101.000 € , ya no puede pagar, ya que sus ingresos han caído de 3.000 € mes a 800 € mes.
Por tanto, el banco ejecuta la hipoteca, tasando el piso en 185.000 € (100.000 € menos) y reclamando vía judicial entre intereses y costas: 335.000 €.
SUPUESTO 1: ENTREGO LA VIVIENDA AL BANCO Y FIRMO UN PRÉSTAMO POR EL RESTO QUE DEBO
Si se queda el banco con la propiedad, debería el hipotecado pagar 150.000 € que si no tiene dinero debería firmar un préstamo a 30 años al 6% pagando una cuota de 936 € / mes.
Por tanto en el supuesto de que el hipotecado quiera resolver su situación con el banco, tendrá que pagar:
Los 101.000 € ya pagados más el préstamo, entre intereses y principal, un total de 404.264 euros el resto de su vida por haber estado viviendo en un piso 7 años. Ya que el piso ha pasado a propiedad del banco.
Y cual es el negocio del banco?
Ya cobrados: 101.000 €
Préstamo refinanciado: 300.000 € (150.000 de principal más intereses al 6%)
Piso en su propiedad: 185.000 €
PROVISIONES DEL 40%: 114.000 € (beneficio no repartido a accionistas)
TOTAL NEGOCIO DEL BANCO: 700.000 €, negocio hecho con un piso.
Es decir, el hipotecado ha pagado ya 101.000 €, quito a los accionistas 114.000 €, me quedo con el piso y además aunque los accionistas ya han pagado el deterioro patrimonial, es decir. 101.000+185.000+114000=400.000 euros con lo cual el banco cubre el prinicpal: 285.000 y además ha generado unos ingresos de 115.000 € por haber tenido una persona viviendo 7 años en el piso. Un buen negocio...Bueno además de esto, quiere que esa persona de por vida le pague 300.000 euros más. (936 euros mensuales durante 27 años).
Este es el supuesto 1, veremos el supuesto 2.
SUPUESTO 2: ENTREGO LA VIVIENDA AL BANCO Y NO FIRMO UN PRÉSTAMO POR EL RESTO QUE DEBO YA QUE NO PUEDO PAGARLO
En este supuesto, el hipotecado queda con una deuda perpetua, susceptible de ser embargado en cualquier momento y no pudiendo tener unos ingresos superiores al salario mínimo, incluso si la ley cambia, podría ser embargado su sueldo por encima de un mínimo de subsistencia (400 euros) o incluso que sus hijos hereden la deuda. Estos supuestos no son vigentes pero pienso que en un futuro se podrían aplicar,...además de embargarte la pensión por encima del mínimo de subsistencia.
este supuesto lo contemplo ya que como explicaré abajo, los fondos buitre americanos están comprando las hipotecas subprime y podrán presionar al gobierno para cambiar las leyes y embargarte sueldos e hipotecas automáticamente.
Volviendo al caso que expongo, el hipotecado quedaría con una deuda perpetua del 150.000 €, ya que no ha firmado el crédito.
Bien, hemos visto que en el supuesto 1, el banco ha hecho un gran negocio, ya que ha generado unos ingresos de 700.000 € (tanto ingreso cash + beneficio no pagado a accionistas+activo a precio real de mercado hoy).
En el supuesto 2, resulta que el negocio es el mismo, es decir, si te quedas "ilegal", el negocio que se hace con el hipotecado es de 700.000 €, igualmente.
¿Como?
He pagado..................: 101.000
Recupera piso (TASACIÓN): 185.000
Provisiones hechas del 40%: 114.000
TOTAL RECUPERADO YA....: 400.000
Bien, como se consiguen 300.000 euros gracias ciudadano confiado?
Como no ha firmado el banco con el hipotecado la refinanciación, el banco vende a un fondo buitre por el 10% y se deduce las pérdidas con no pagar beneficios futuros, los famosos DTA , deducción de activos fiscales, es decir, si en un futuro da beneficios, no pagará al gobierno los 135.000 que perdió con el hipotecado.
Además, el fondo buitre estará detrás de ti toda tu vida hasta intentar cobrar algo, en cualquier caso, NUNCA se quitará de sus libros esa deuda y no prescribirá hasta que mueras.
Venta crédito fallido 10%.: 15.000
deducción futura de perdidas 135.000
Fondo buitre que ME reclama 150.000 de por vida.
TOTAL NEGOCIO EXTRA: 300.000
Por tanto Negocio recuperado+Negocio Extra: 700.000 euros
Claro, esto es aberrante, ya con los pagos que ha hecho el hipotecado+recuperación del activo+provisiones del 40% se debería haber cancelado la deuda ya que ya ha generado un beneficio para el banco además de haber recuperado el bien, el beneficio asciende a 115.000 euros por haberte "alquilado" un piso 7 años, además de recuperar intactos los 285.000 euros iniciales del piso.
Si hoy firmase una hipoteca de 285.000 € al 6% durante 35 años, pagaría entre intereses y principal: 585.000 euros, que es casi lo mismo que ingresa en el supuesto 2 sin contar el negocio del fondo buitre: 700-000 - 150.000 = 550.000 euros.
Aquí no considero que el fondo buitre tenga derecho a a cargarte más intereses o gastos de gestión.
Los fondos buitre americanos van a hacer en el futuro mucha presión para intentar cobrar deudas ficticias de los hipotecados y se debería realizar un control judicial sobre estas prácticas bancarias.
Esto se agrava al ser en ciertos casos cómplice el propio estado sobre estas prácticas.
Ya que pongamos en el caso que comento que este piso esté en manos del Sareb, y el Sareb que es parte público, vende a un fondo buitre con descuentos del 40% o 50% y el fondo buitre se garantiza el pago que ha hecho con el activo y el resto es todo beneficio.
Por otro lado, se puede separar la deuda en dos, por un lado vender el activo por 185.000 y un fondo buitre comprar los 150.000 para reclamarlo, en este caso el fondo buitre paga un 10%.
Resumiendo, hacer un negocio de 700.000 € destrozando la vida de una persona para siempre ya que deberá trabajar el resto de su vida para el banco es una aberración.
Un preso en la cárcel tiene privada su libertad física pero su mente puede viajar a mundos fantásticos...sin embargo fuera de la cárcel tú tienes libertad física pero han robado tu alma para siempre.
Saludos
Se concedió una hipoteca de un piso valorado en 285.000 €
Durante 7 años ha pagado al banco: 101.000 € , ya no puede pagar, ya que sus ingresos han caído de 3.000 € mes a 800 € mes.
Por tanto, el banco ejecuta la hipoteca, tasando el piso en 185.000 € (100.000 € menos) y reclamando vía judicial entre intereses y costas: 335.000 €.
SUPUESTO 1: ENTREGO LA VIVIENDA AL BANCO Y FIRMO UN PRÉSTAMO POR EL RESTO QUE DEBO
Si se queda el banco con la propiedad, debería el hipotecado pagar 150.000 € que si no tiene dinero debería firmar un préstamo a 30 años al 6% pagando una cuota de 936 € / mes.
Por tanto en el supuesto de que el hipotecado quiera resolver su situación con el banco, tendrá que pagar:
Los 101.000 € ya pagados más el préstamo, entre intereses y principal, un total de 404.264 euros el resto de su vida por haber estado viviendo en un piso 7 años. Ya que el piso ha pasado a propiedad del banco.
Y cual es el negocio del banco?
Ya cobrados: 101.000 €
Préstamo refinanciado: 300.000 € (150.000 de principal más intereses al 6%)
Piso en su propiedad: 185.000 €
PROVISIONES DEL 40%: 114.000 € (beneficio no repartido a accionistas)
TOTAL NEGOCIO DEL BANCO: 700.000 €, negocio hecho con un piso.
Es decir, el hipotecado ha pagado ya 101.000 €, quito a los accionistas 114.000 €, me quedo con el piso y además aunque los accionistas ya han pagado el deterioro patrimonial, es decir. 101.000+185.000+114000=400.000 euros con lo cual el banco cubre el prinicpal: 285.000 y además ha generado unos ingresos de 115.000 € por haber tenido una persona viviendo 7 años en el piso. Un buen negocio...Bueno además de esto, quiere que esa persona de por vida le pague 300.000 euros más. (936 euros mensuales durante 27 años).
Este es el supuesto 1, veremos el supuesto 2.
SUPUESTO 2: ENTREGO LA VIVIENDA AL BANCO Y NO FIRMO UN PRÉSTAMO POR EL RESTO QUE DEBO YA QUE NO PUEDO PAGARLO
En este supuesto, el hipotecado queda con una deuda perpetua, susceptible de ser embargado en cualquier momento y no pudiendo tener unos ingresos superiores al salario mínimo, incluso si la ley cambia, podría ser embargado su sueldo por encima de un mínimo de subsistencia (400 euros) o incluso que sus hijos hereden la deuda. Estos supuestos no son vigentes pero pienso que en un futuro se podrían aplicar,...además de embargarte la pensión por encima del mínimo de subsistencia.
este supuesto lo contemplo ya que como explicaré abajo, los fondos buitre americanos están comprando las hipotecas subprime y podrán presionar al gobierno para cambiar las leyes y embargarte sueldos e hipotecas automáticamente.
Volviendo al caso que expongo, el hipotecado quedaría con una deuda perpetua del 150.000 €, ya que no ha firmado el crédito.
Bien, hemos visto que en el supuesto 1, el banco ha hecho un gran negocio, ya que ha generado unos ingresos de 700.000 € (tanto ingreso cash + beneficio no pagado a accionistas+activo a precio real de mercado hoy).
En el supuesto 2, resulta que el negocio es el mismo, es decir, si te quedas "ilegal", el negocio que se hace con el hipotecado es de 700.000 €, igualmente.
¿Como?
He pagado..................: 101.000
Recupera piso (TASACIÓN): 185.000
Provisiones hechas del 40%: 114.000
TOTAL RECUPERADO YA....: 400.000
Bien, como se consiguen 300.000 euros gracias ciudadano confiado?
Como no ha firmado el banco con el hipotecado la refinanciación, el banco vende a un fondo buitre por el 10% y se deduce las pérdidas con no pagar beneficios futuros, los famosos DTA , deducción de activos fiscales, es decir, si en un futuro da beneficios, no pagará al gobierno los 135.000 que perdió con el hipotecado.
Además, el fondo buitre estará detrás de ti toda tu vida hasta intentar cobrar algo, en cualquier caso, NUNCA se quitará de sus libros esa deuda y no prescribirá hasta que mueras.
Venta crédito fallido 10%.: 15.000
deducción futura de perdidas 135.000
Fondo buitre que ME reclama 150.000 de por vida.
TOTAL NEGOCIO EXTRA: 300.000
Por tanto Negocio recuperado+Negocio Extra: 700.000 euros
Claro, esto es aberrante, ya con los pagos que ha hecho el hipotecado+recuperación del activo+provisiones del 40% se debería haber cancelado la deuda ya que ya ha generado un beneficio para el banco además de haber recuperado el bien, el beneficio asciende a 115.000 euros por haberte "alquilado" un piso 7 años, además de recuperar intactos los 285.000 euros iniciales del piso.
Si hoy firmase una hipoteca de 285.000 € al 6% durante 35 años, pagaría entre intereses y principal: 585.000 euros, que es casi lo mismo que ingresa en el supuesto 2 sin contar el negocio del fondo buitre: 700-000 - 150.000 = 550.000 euros.
Aquí no considero que el fondo buitre tenga derecho a a cargarte más intereses o gastos de gestión.
Los fondos buitre americanos van a hacer en el futuro mucha presión para intentar cobrar deudas ficticias de los hipotecados y se debería realizar un control judicial sobre estas prácticas bancarias.
Esto se agrava al ser en ciertos casos cómplice el propio estado sobre estas prácticas.
Ya que pongamos en el caso que comento que este piso esté en manos del Sareb, y el Sareb que es parte público, vende a un fondo buitre con descuentos del 40% o 50% y el fondo buitre se garantiza el pago que ha hecho con el activo y el resto es todo beneficio.
Por otro lado, se puede separar la deuda en dos, por un lado vender el activo por 185.000 y un fondo buitre comprar los 150.000 para reclamarlo, en este caso el fondo buitre paga un 10%.
Resumiendo, hacer un negocio de 700.000 € destrozando la vida de una persona para siempre ya que deberá trabajar el resto de su vida para el banco es una aberración.
Un preso en la cárcel tiene privada su libertad física pero su mente puede viajar a mundos fantásticos...sin embargo fuera de la cárcel tú tienes libertad física pero han robado tu alma para siempre.
Saludos