Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Zona para discutir sobre las distintas maneras de gestionar sus ahorros para que no sean volatilizados por arte de políticos y banqueros.
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Mierdibor
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Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Mensaje por Mierdibor »

Buenas tardes a todos!

En primer lugar gracias a todos por iluminarnos con vuestros comentarios y arrojar un poco de conciencia crítica en esta época tan sombría por un lado pero tan llena de oportunidades y cambios existenciales por otro. Llevo ya bastante tiempo(desde el blog de desgobierno) siguiendo la dinámica del foro y me atrevo ahora a participar para plantearos una cuestión.

Quería someteros una cuestión personal para vuestro análisis aún sabiendo que la respuesta a dar se mueve siempre en el terreno de la incertidumbre. Mi mujer y yo decidimos adquirir una VPO en régimen de cooperativa en el año 2009 y es en el 2013 cuando finaliza su entrega de llaves. Hemos hecho aportaciones que están avaladas(aunque hoy en día eso produce una mueca de sonrisa) y hemos finalizado las aportaciones obligatorias excepto la última que asciende a 9.400€ y la formalización del préstamo hipotecario que se quedaría en 122.400€.(La vivienda terminará saliendo por 170.000€ con las idas y venidas del famoso IVA)

El caso es que la construcción finaliza este año 2012 (por lo menos antes de la hecatombe estará terminada) pero por el tema de ser VPO y demás permisos la entrega de llaves se va a mitad del año 2013. Mi mujer y yo tenemos el dinero de la última aportación( de 9.400) y tenemos prácticamente asegurada la hipoteca(ya que se trata de una subrogación del préstamo a la cooperativa...es decir, la pela ya la han soltado y la entidad financiera quiere asegurarse de que la gente se subrogue...así nos lo han dicho).

Por otra parte tenemos concedidas unas ayudas a la entrada(ya resueltas y contabilizadas pero no abonadas) y a la subsidiación del préstamo durante 5 años que parece dar su toque atractivo a la compra. La vivienda tiene 90m, garaje trastero, eficiencia energética de coogeneración de electricidad y zona común con piscina(increíble lo de la VPO sí).

EL tema es el siguiente: si encontramos a alguien que quiera nuestro piso nos devuelven las aportaciones...hete aquí la cuestión: ¿vosotros seguiríais adelante u os saldríais y seguiriáis de alquiler(teniendo en cuenta que el alquiler ronda los 600€?.....uno leyendo no sabe que pensar :)

Muchas gracias por adelantando por los consejos...

Saludos.

Alfredo
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Re: Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Mensaje por Alfredo »

Calcula tus ingresos en los próximos 30 años de hipoteca (o lo que sea) y calcula lo que vas a pagar por la casa incluidos intereses: 30 años x 12 x 800 euros de hipoteca / mes?? = 360.000 euros + (ibi´s + seguro anual+ comunidad: 2.000 €/año) = calcula que te costará tu casa en los próximos 30 años incluido todo menos luz,agua,telefono...unos 400.000 euros.

Claro esto con sueldos de 3.000 euros cada uno no es problema pero yo creo que mantener una vivienda en los próximos años es como digo yo "ataudes vivientes".

Y esto sin contar las reformas y todo el dinero que vas a meter en la casa, que si el Ikea, etc...

Un alquiler: 500 € x 12 x 30 = 180.000 euros con lo cual si dentro de 30 años te pagan por tu casa 220.000 euros, pues lo comido por lo servido.

Debes mirar el tipo de interés que te aplican.

El alquiler te sale por 500 al mes, la compra por 1.000 al mes. (sin utilities)....a ojo, la diferencia es decir 500 euros, 6.000 al año lo tienes que considerar como ahorro en ladrillo, en un producto financiero le sacarías el 4% anual durante 30 años, añadiendo 6.000 euros cada año de ahorro extra..

Si ahorrases esos 500 euros durante 30 años al 4% tendrías unos 260.000 €, que debería ser el valor de la casa si la vendes.

Estando como está el sistema financiero, el ahorro en ladrillo es buena opción pero depende de vuestra renta anual y calculadla a la baja.

Como VPO es cara, pero en los últimos años del boom se vendió muy cara la vpo, mira los precios de mercado de la zona.

Yo el problema no lo veo tanto en el coste de la casa sino en los costes de comunidad y en los sablazos del IBI de lso ayuntamientos y de las compañías de luz,agua, basuras, gas que van a venir...infórmate de todos estos gastos en el ayuntamiento, qué te cuesta el impuesto de tu vehículo, y el resto de gastos por vivir donde te has comprado la casa, el ayuntamiento está saneado? han subido el IBI mucho últimamente?

Y eso sin contar averías...no quiero desanimarte...solo haz muy bien tus números.

Alfredo
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Re: Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Mensaje por Alfredo »

Disculpa, ahorrar 6.000 euros anuales durante 30 años al 4% te dá unos ahorros de 350.000 €, reinvirtiendo el beneficio. este sería el valor de tu casa, descontado el coste de alquiler para no perder en la inversión inmobiliaria (cifras aproximadas).

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Patatino
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Re: Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Mensaje por Patatino »

Aventurarse a comprar una vivienda depende de muchos factores, cada uno tiene que valorar su situación personal, a saber:

- Estabilidad laboral y cantidad de ingresos mensuales
- Habitualmente se considera que puedes pagar una cuota de 1/3 de tus ingresos netos mensuales, si ingresas 3.000 puedes meterte en una cuota de 1.000, no más.
Pagando 1.000 Euros puedes comprar una vivienda de unos 200.000 Euros a 30 años, más o menos ( 30 Euros de cuota por cada 6.000 de préstamo +-)
- Estabilidad y confianza 100% en la pareja - no es lo mismo pagar la hipoteca con un sueldo que con dos. Los divorcios y separaciones solo traen miseria.
- Edad - con los años apetece tener tu propia casa y dejar de hacer el ganso, puedes comprar los muebles y decorarla o reformarla como te dé la gana.
- Si hay niños o se piensa en tenerlos - una vivienda en propiedad ayuda a formar una familia, hacer el nómada con críos es una lata.
- El dinero que se paga en la cuota mensual se invierte en tu casa, no se lo lleva el viento.
- Es bueno dejar en herencia una vivienda a tus hijos, así sabes que siempre tendrán un techo.
- Por otro lado, pagar demasiado por un piso burbujista es peligroso, si caen mucho tus ingresos no puedes pagar y te desahucian, y además te quedas con una deuda correspondiente a la diferencia entre el préstamo inicial y lo que se saque por la subasta, o lo que te lo tase el banco. Esto no es EEUU en donde sí hay dación en pago. Esto es Hispania. :lol:
- Por último y muy importante... la vivienda te tiene que gustar de verdad, no solo interesar, es donde vas a vivir probablemente el resto de tu vida. A disfrutarla !!!

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gabriel
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Re: Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Mensaje por gabriel »

Bueno, este es un tema muy "bonito" desde el punto de vista de la inversión, simpre que no sea uno mismo el que esté en la tesitura, claro.

Para responderte, Mierdibor (gracioso nick), voy a evitar hacer números, ya que son engorrosos e incluso pueden llevar a engaño si no se tienen en cuenta factores como la inflación (que probablemente sea muy elevada en el futuro).

En general, hay momentos que son buenos y otros que son malos para invertir en un determinado activo. Así, los que compraron vivienda hace veinte años con los tipos al 14%, hace mucho que han liquidado la hipoteca. Los que han comprado en el 2000, antes de la burbuja, también han disfrutado de precios moderados y un crédito muy barato, con lo que les ha salido muy bien la cosa. Pero los que han comprado de 2004 en adelante la han cagado estrepitosamente.

Y esto independientemente de la pericia de comprador, ya que en 2007 no había manera de hacer una buena compra. Es como entrar en bolsa. Hay períodos buenos, malos y nefastos. Hay que ser muy bueno, pero sobre todo tener mucha suerte, para no ser arrastrado por la tendencia general.

¿Es buen momento ahora para comprar piso? Eso dependerá por supuesto de lo que pase en el futuro. Pero si ahora son los bancos los que "compran" pisos, hay indicios sobrados de que sí es un buen momento.
  • A) En el caso de que la crisis desemboque en una ruptura del euro, los contratos nacionales (como las hipotecas) pasarán a nuevas pesetas. El tipo de referencia, el Mibor (o Mierdibor) subirá a niveles astronómicos (para contentar una inflación muy elevada) y se tendrá que aplicar la solución argentina consistente en aprobar un decreto por el cual las hipotecas de primeras residencias se referenciarán a un tipo mucho menor definido por el gobierno. Esto último es seguro, ya que de lo contrario impagarían la mitad de las familias y se montaría una revolución.

    En este post lo explicaba con detalle:
    viewtopic.php?f=36&t=1991&p=12557&hilit ... ina#p12557

    En un par de años de inflación elevada (20-40%) el principal a devolver se habrá devaluado mucho y el piso será muy fácil de pagar. Los pisos no bajarán nominalmente de precio, pero el valor real sí. Así que si no compras piso ahora y proteges tus ahorros de la inflación (tema ampliamente tratado en el foro), deberías poder comprar barato un piso dentro de unos años.

    B) En caso de que la unión monetaria sobreviva, nos esperan años de deflación interna por el cual las deudas se harán más y más impagables. Es el escenario opuesto. Euribor barato, pero sueldos decrecientes, mucho paro durante una década, estallidos sociales e inestabilidad política. No interesa hipotecarse, y los ahorros se revalorizan (no por los intereses -que son bajos- sino porque los bienes valen menos).

    Ante semejante batacazo económico los pisos bajarán de precio, tanto en valor real como en nominal. Tocará esperar.
Como conclusión diré que, para los más prudentes, lo mejor es por supuesto no endeudarse. En cualquiera de los escenarios, los pisos tendrán que bajar de valor real. La diferencia está en que endeudarse ahora con un banco puede ser un chollo si al final le devolvemos dinero devaluado.

Comprar un piso es, para una familia normal, poner todos los huevos en la misma cesta. Los tiempos que vienen son inciertos.

Pero si te gusta un poco el riesgo, o si tienes otros recursos para poder afrontar una cagada inmobiliaria (patrimonio), bien podría ser este un momento espléndido para comprar un piso. Lo importante es que haya mucha gente en peor situación que tú, de modo que antes de que te tocara una eventual ejecución hipotecaria ya le hubiera sucedido lo mismo a millones de personas antes (el "escudo social"). Esto dependerá sobre todo de tu estabilidad laboral, salvo que tengas patrimonio para cubrirte.

Espero haberte sido de ayuda.

Saludos.

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gabriel
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Re: Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Mensaje por gabriel »

Alfredo escribió:Disculpa, ahorrar 6.000 euros anuales durante 30 años al 4% te dá unos ahorros de 350.000 €, reinvirtiendo el beneficio. este sería el valor de tu casa, descontado el coste de alquiler para no perder en la inversión inmobiliaria (cifras aproximadas).
Alfredo, comentarte un par de cosas. Puede ser que ahorrando 6.000 al año al 4% salgan 360.000€, pero los euros dentro de 30 años no valdrán casi nada, al menos si miramos la depreciación histórica de las divisas como la peseta o el dólar.

En los tiempos venideros todo apunta a que la única manera de salir del esquema ponzi de deuda occidental va a ser la inflación, ya que la alternativa serían los defaults generalizados (estados, empresas, bancos y familias). Ambas salidas son dolorosas para los acreedores, pero la segunda es explosiva e incontrolable.

Así, la única manera de ahorrar valor y no perderlo está en huir de los activos monetarios (y del sistema bancario) e ir a activos tangibles o materiales. Por ello, está bien ahorrar gracias a que no se compra piso, pero siempre que no se meta el dinero en el banco al 4% de interés. ;)

De hecho, quien viviera de alquiler toda la vida, pero gestionara bien sus ahorros con criterio y diversificación llegaría a la jubilación en mejores condiciones económicas.

De hacer números, Alfredo, compararía el coste del alquiler con la parte dedicada a intereses de la hipoteca (que no deja de ser un alquiler al banco). La conclusión podría ser que al principio es mejor estar de alquiler y ahorrando (con buena gestión), hasta después de unos 10 ó 15 años en el que se pueda pagar la mitad de piso a tocateja y pagar de intereses menos que el precio de un alquiler.

En estos números habría, por supuesto, que sumar a los intereses bancarios el IBI y los gastos de comunidad ordinarios y extraordinarios. Vaya, todos los gastos que estén incluidos en el alquiler de referencia. Esta es además la solución menos arriesgada, ya que no se hipoteca uno hasta que no tiene un patrimonio ahorrado para limitar la deuda.

En la práctica, el que está de alquiler y ahorra mucho tiene tendencia a gastarlo, con lo cual pasan 15 años y no se tiene capital para pagar una buena parte del piso...

Saludos.

Mierdibor
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Re: Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Mensaje por Mierdibor »

Muchísimas gracias a todos por compartir vuestras perspectivas!!!!. En cierto modo el análisis que habéis expuesto es el mismo sobre el que se asientan mis razonamientos :P.

El factor trabajo hoy en día es un factor tan de riesgo que sopesar su futuro mantenimiento hace que el miedo se apodere de las decisiones....y el alquiler...llevo toda mi vida de nómada con varias mudanzas y en cierta manera conozco la experiencia y la concepción natural que tiene el español sobre la vivienda alquilada cuando es propietario: obligaciones para todo(incluido el pago del IBI y la comunidad) y derechos casi nimios(reparaciones y sustituciones las justas)...por no hablar de la reciente inestabilidad que han legislado sobre el mercado del alquiler los muy castuzos.

Sé que al final de todo(y en esto soy igual de optimista que Gabriel, aunque consciente del hipotético Mad Max que se cierne sobre el horizonte) la decisión que tome será la irracional pero la motivada por las emociones...que creo que esas no se equivocan, tan sólo se adecuan y se adaptan al medio(será cuestión de conseguir brea para las futuras antorchas :mrgreen: )

Lo dicho, muchísimas gracias por vuestros consejos ;).

Alfredo
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Re: Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Mensaje por Alfredo »

Gabriel, efectivamente no está calculada la inflación...y efectivamente hay que huir de activos monetarios.

Pero yo no veo a fecha de hoy que la inversión en una vivienda sea una buena inversión, aunque depende de la zona.

Hay muchas viviendas, los sueldos van a la baja, las pensiones irán a la baja....y si vemos el caso de Japón, 20 años de crisis inmobiliaria, la gente joven no compra sino alquila ya que solo ve bajar los precios.

La presión que va a haber en un futuro sobre incrementos de IBI, factura de los lobbies oligopolísticos de luz, gas, presión de FFC, ACS y demás para cobrar más por los servicios privatizados me hace ver que los números no cuadrarán.

Y si un día pagas 3.000 euros al año por el IBI de la vivienda, anualmente? sucederá.

Creo que los precios de la vivienda han llegado a su techo por muchos años.

Aunque haya inflación, también habrá aumento de tipos de interés y coste de la hipoteca.

Hoy, realmente pienso que tener una vivienda es estar en un "nicho viviente" para mucha gente.

Y si no te lo gastas en la casa, como dices Gabriel, te lo gastas en otras cosas, ...pero eso está bien, hay que vivir la vida...y si quieres ahorrarlo, lo ahorras.

Cuando cambien las cosas hablamos pero hoy veo un gran problema sacrificar gran parte de tu vida para pagar una propiedad, a no ser de que la adquieras a un precio más razonable....para un mileurista, por ejemplo, si son dos personas, 2.000 euros/mes 1/3 pagar casa (hipo,ibi,cdad,seguro), 1/3 resto de gastos y 1/3 para ahorrar...eso sería lo ideal, de tal forma que si uno se queda sin trabajo pueden aguantar durante un tiempo achuchados.

Para acabar, una casa de 170.000 euros no sé que tiene de VPO...estos son ya precios de mercado.

Los precios de futuro de la vivienda, si no se cambia el valor de los suelos los veo complicados, aparte de liquidar el stock actual: costes de materiales siguen subiendo, mano de obra carísima e improductiva, suelo caro en manos de bancos...solo veo en los próximos años desarrollar viviendas en suelo de VPO municipal con apoyo del ayuntamiento para aumentar su base de residentes que pagan impuestos locales...aparte de ciertas bolsas de viviendas de calidad.

Además otra cosa, paga notaría, registro de la propiedad, impuestos de transmisiones patrimoniales cuando vendes la casa, demasiada gente vive de esto...creéis que los 1.400 trabajadores que va a contratar Renault a 850 euros al mes van a poder pagar una casa?

Conozco gente que hoy les quema en la mano las propiedades que tienen por los elevados costes de mantenimiento de las mismas...y hay gente que está vendiendo con grandes descuentos y en el futuro habrá más descuentos por que ya será insoportable mantener tanto patrimonio sin sacarle rentabilidad...y qué rentabilidad se sacar hoy?para muchas propiedades poca ya que se alquila a gente seria pero con mucho descuento por que hay mucha oferta de alquiler. (hablo en general, no sé cada localidad en particular).

Dicho esto, estoy de acuerdo que en el banco está el dinero más inseguro.

icr69
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Re: Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Mensaje por icr69 »

Buenas tardes, unas consideraciones Alfredo, la operación 30*12*800= 288.000 no 360.000. Veo también una cota excesiva pues es para tipo de interes del 7% y en este momento estan sobre el 4,25 % (euribor + 3.5), sale una cota de 603 euros, aunque esta cota será inferior`por ser VPO que tiene tipos de intereses más bajos y protegidos.,
El gasto que indicas 2000 euros al año, para mi es exagerado ibi sobre los 500 euros, seguro de casa sobre los 200 y comunidad sobre los 700 euros sale por unos = 1400 euros al año, hay que tener en cuenta que los primeros años el ibi de VPO creo recordar o no se paga o lleva descuento, no obstante seria = 60.000 euros.

288.000+60.000 = 348000, con mis calculos sería 30*610*12=219600+42000 = 261000 euros, supongo que esto sería menor porque como te he dicho el tipo de intereses es inferior. además las VPO tienen tambien subvenciones.

En cuanto al alquiler 500*12*30= 180.000.

Diferencia entre compra y alquiler = 80.000 euros, sin tener en cuenta lo anterior.

Saludos

Rayman
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Re: Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Mensaje por Rayman »

buenas... entonces según veo hay consenso en que los activos monetarios en manos de los banqueros es una mala opcion. por lo cual quisiera preguntaros y solicitaros consejo sobre que seria bajo punto de vista la mejor opcion hoy dia con 100.000 en efectivo.

salu2

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gabriel
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Re: Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Mensaje por gabriel »

Con esa cantidad pediría a un banco que te abriera una cuenta en Alemania. Es algo reservado para clientes VIP (desde 50.000 ó 100.000€, según).

Otra opción para VIPs es invertir en deuda pública alemana en previsión de apreciación del marco. Pero nada de hacerlo a través de fondos, sino directamente a tu nombre,

Y luego está la teoría dela diversificación: metales, cuenta/bonos en Alemania, acciones de bolsa y bancolchón X.

Saludos.

Nano
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Re: Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Mensaje por Nano »

-¿Cómo es Islandia hoy, cuatro años después?
No hay ninguna familia que no haya sufrido la crisis. Muchos de los pensionistas han perdido sus ahorros, los que tenían un préstamo o una hipoteca están pagando hasta el doble por la indexación de la deuda a la inflación. La corona islandesa vale la mitad, por lo que cualquiera que tenga a un hijo estudiando en el extranjero lo nota, por ejemplo.

¿Se puede explicar este hecho de que se pague el doble si se tenía una hipoteca?

Saludos

Nano
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Re: Vivienda de protección oficial y amortización hipoteca

Mensaje por Nano »

Os lon pongo entero porque si no se pierde parte interesante de la información.

http://www.huffingtonpost.es/2012/11/22 ... _ref=spain

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